Что делать, если застройщик заморозил стройку: права ипотечника и план Б
Когда стройка замирает, ипотека не замирает вместе с ней — банк продолжает списывать ежемесячно, как будто дом построен, а вы уже греете чай на своей новой кухне.
И тут в голове начинается паника:
— А что, если они вообще не достроят?
— А я платить должен?
— А квартиру потом кто отдаст?
Спокойно. Всё не так безнадёжно, как кажется. Если действовать правильно, можно защитить свои деньги и даже получить жильё — пусть и не сразу.
Почему стройку могут заморозить и что это значит
Заморозка — это когда на объекте нет движения, техники, рабочих, и сроки сдачи нарушаются, но официально никто не признал банкротства. То есть:
- Стройка вроде как есть, но ничего не происходит.
- Застройщик делает вид, что “идёт пересогласование”.
- А вы — платите ипотеку за воздух.
Причины бывают разные:
- Проблемы с финансированием.
- Ошибки в проекте.
- Нарушения законодательства.
- Банальное мошенничество.
- Уход инвесторов.
- Судебные тяжбы с городом, землёй, кем угодно.
Но суть одна: квартиры нет, а кредит — есть.
Что делать, если вы уже влетели в такую “новостройку мечты”
- Не паниковать, но зафиксировать всё официально
Сначала — бумага. Без неё никто вас не услышит.
- Сделайте фото и видео стройки (или её отсутствия).
- Напишите запрос застройщику: на какой стадии работы, когда продолжение.
- Запросите график строительства и документы на объект.
- Обратитесь в банк, где оформлена ипотека — сообщите о заморозке.
- Проверьте, по какому договору вы покупали квартиру
От этого зависит, что и как вы можете требовать.
- Если договор долевого участия (ДДУ) — вы защищены 214-ФЗ.
- Если предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — защиты меньше.
- Если жилищный кооператив — ещё меньше.
Самый надёжный — ДДУ. В этом случае вы дольщик, а не просто “наивный инвестор”.
- Узнайте, аккредитован ли объект в банке
Если банк дал вам ипотеку — значит, он проверял застройщика. И если стройка заморожена, банк тоже заинтересован в решении.
Вы имеете право:
- Требовать рассмотрения вопроса о кредитных каникулах.
- Запросить перевод на другую стройку того же застройщика (если есть).
- Попросить реструктуризацию или заморозку платежей, пока не восстановится стройка.
Банк может не согласиться, но спросить — не преступление.
- Проверьте, включён ли объект в реестр проблемных
Многие регионы ведут списки долгостроев и обманутых дольщиков. Если ваш адрес уже там:
- У вас есть шанс попасть в программу помощи.
- Возможно, объект передадут другому застройщику.
- Или достроит его региональный фонд защиты прав дольщиков.
Проверить можно на сайте Фонда (https://фонд214.рф) и на сайте вашего губернатора/региона.
- Соберите инициативную группу
Один в поле — не дольщик. Соберите таких же, как вы, — обычно их много.
Что может сделать группа:
- Подать коллективную жалобу в прокуратуру.
- Написать в администрацию города.
- Добиться признания застройщика банкротом.
- Обратиться в суд.
- Создать ТСЖ заранее (иногда помогает контролировать процесс).
- Привлечь СМИ и блогеров — это реально работает.
Массовость — лучшая защита. Ни один застройщик не любит “огласку”.
Что будет с ипотекой, пока стройка стоит
Плохая новость: банк не отменяет платежи автоматически.
Хорошая новость: есть варианты.
Что можно сделать:
- Запросить ипотечные каникулы. Особенно если у вас просрочки начались именно из-за застройщика.
- Реструктуризировать кредит. Увеличить срок, снизить платёж.
- Приостановить начисление процентов (по договорённости).
- Оспорить договор в суде, если застройщик признан недобросовестным.
- В крайнем случае — признать ипотечный договор недействительным.
Но всё это — только через заявление, документы, переговоры. Просто “перестать платить” — худшая идея. Банк вам этого не простит.
Что делать, если застройщик признан банкротом
Если всё совсем плохо и суд признал банкротство:
- Объект может перейти в руки государства или другого застройщика.
- Вы должны подать заявление в реестр требований участников долевого строительства.
- Если успеете — получите квартиру или компенсацию.
- Если не подадите — останетесь “за бортом”.
Ипотека в этом случае:
- Может остаться.
- А может быть признана недействительной — если суд сочтёт, что сделка была “мутной”.
В любом случае — надо идти в суд и защищать свои права.
Документы, которые надо собрать как можно раньше
- Договор с застройщиком (ДДУ, ПДКП и т.п.).
- Кредитный договор с банком.
- Квитанции об оплате.
- Переписку с застройщиком.
- Фото/видео объекта.
- Выписку из ЕГРН на объект.
- Справки о задолженности (если уже начали не платить).
Чем больше документов — тем проще вам будет доказать: вы пострадавшая сторона, а не “неплательщик по доброй воле”.
Вывод — стройка может замереть, но вы не должны
Да, это больно. Да, неприятно платить за “бетон и сетку”. Но если просто сидеть и ждать — вы останетесь без квартиры и без денег.
Поэтому:
- Собирайте бумаги.
- Пишите в банк.
- Объединяйтесь с дольщиками.
- Лезьте в реестры.
- Подключайте юристов и медиа.
Переехать в “квартиру мечты” — это не про ждать у моря погоды. Это про действия, даже если вокруг забор и полдома на первом этаже.
А стройку, как известно, лучше достраивать шумно, чем ждать молча.