Что делать, если застройщик заморозил стройку: права ипотечника и план Б


Когда стройка замирает, ипотека не замирает вместе с ней — банк продолжает списывать ежемесячно, как будто дом построен, а вы уже греете чай на своей новой кухне.

И тут в голове начинается паника:
— А что, если они вообще не достроят?
— А я платить должен?
— А квартиру потом кто отдаст?

Спокойно. Всё не так безнадёжно, как кажется. Если действовать правильно, можно защитить свои деньги и даже получить жильё — пусть и не сразу.

Почему стройку могут заморозить и что это значит

Заморозка — это когда на объекте нет движения, техники, рабочих, и сроки сдачи нарушаются, но официально никто не признал банкротства. То есть:

  • Стройка вроде как есть, но ничего не происходит.
  • Застройщик делает вид, что “идёт пересогласование”.
  • А вы — платите ипотеку за воздух.

Причины бывают разные:

  • Проблемы с финансированием.
  • Ошибки в проекте.
  • Нарушения законодательства.
  • Банальное мошенничество.
  • Уход инвесторов.
  • Судебные тяжбы с городом, землёй, кем угодно.

Но суть одна: квартиры нет, а кредит — есть.

Что делать, если вы уже влетели в такую “новостройку мечты”

  1. Не паниковать, но зафиксировать всё официально

Сначала — бумага. Без неё никто вас не услышит.

  • Сделайте фото и видео стройки (или её отсутствия).
  • Напишите запрос застройщику: на какой стадии работы, когда продолжение.
  • Запросите график строительства и документы на объект.
  • Обратитесь в банк, где оформлена ипотека — сообщите о заморозке.
  1. Проверьте, по какому договору вы покупали квартиру

От этого зависит, что и как вы можете требовать.

  • Если договор долевого участия (ДДУ) — вы защищены 214-ФЗ.
  • Если предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — защиты меньше.
  • Если жилищный кооператив — ещё меньше.

Самый надёжный — ДДУ. В этом случае вы дольщик, а не просто “наивный инвестор”.

  1. Узнайте, аккредитован ли объект в банке

Если банк дал вам ипотеку — значит, он проверял застройщика. И если стройка заморожена, банк тоже заинтересован в решении.

Вы имеете право:

  • Требовать рассмотрения вопроса о кредитных каникулах.
  • Запросить перевод на другую стройку того же застройщика (если есть).
  • Попросить реструктуризацию или заморозку платежей, пока не восстановится стройка.

Банк может не согласиться, но спросить — не преступление.

  1. Проверьте, включён ли объект в реестр проблемных

Многие регионы ведут списки долгостроев и обманутых дольщиков. Если ваш адрес уже там:

  • У вас есть шанс попасть в программу помощи.
  • Возможно, объект передадут другому застройщику.
  • Или достроит его региональный фонд защиты прав дольщиков.

Проверить можно на сайте Фонда (https://фонд214.рф) и на сайте вашего губернатора/региона.

  1. Соберите инициативную группу

Один в поле — не дольщик. Соберите таких же, как вы, — обычно их много.

Что может сделать группа:

  • Подать коллективную жалобу в прокуратуру.
  • Написать в администрацию города.
  • Добиться признания застройщика банкротом.
  • Обратиться в суд.
  • Создать ТСЖ заранее (иногда помогает контролировать процесс).
  • Привлечь СМИ и блогеров — это реально работает.

Массовость — лучшая защита. Ни один застройщик не любит “огласку”.

Что будет с ипотекой, пока стройка стоит

Плохая новость: банк не отменяет платежи автоматически.

Хорошая новость: есть варианты.

Что можно сделать:

  • Запросить ипотечные каникулы. Особенно если у вас просрочки начались именно из-за застройщика.
  • Реструктуризировать кредит. Увеличить срок, снизить платёж.
  • Приостановить начисление процентов (по договорённости).
  • Оспорить договор в суде, если застройщик признан недобросовестным.
  • В крайнем случае — признать ипотечный договор недействительным.

Но всё это — только через заявление, документы, переговоры. Просто “перестать платить” — худшая идея. Банк вам этого не простит.

Что делать, если застройщик признан банкротом

Если всё совсем плохо и суд признал банкротство:

  • Объект может перейти в руки государства или другого застройщика.
  • Вы должны подать заявление в реестр требований участников долевого строительства.
  • Если успеете — получите квартиру или компенсацию.
  • Если не подадите — останетесь “за бортом”.

Ипотека в этом случае:

  • Может остаться.
  • А может быть признана недействительной — если суд сочтёт, что сделка была “мутной”.

В любом случае — надо идти в суд и защищать свои права.

Документы, которые надо собрать как можно раньше

  • Договор с застройщиком (ДДУ, ПДКП и т.п.).
  • Кредитный договор с банком.
  • Квитанции об оплате.
  • Переписку с застройщиком.
  • Фото/видео объекта.
  • Выписку из ЕГРН на объект.
  • Справки о задолженности (если уже начали не платить).

Чем больше документов — тем проще вам будет доказать: вы пострадавшая сторона, а не “неплательщик по доброй воле”.

Вывод — стройка может замереть, но вы не должны

Да, это больно. Да, неприятно платить за “бетон и сетку”. Но если просто сидеть и ждать — вы останетесь без квартиры и без денег.

Поэтому:

  • Собирайте бумаги.
  • Пишите в банк.
  • Объединяйтесь с дольщиками.
  • Лезьте в реестры.
  • Подключайте юристов и медиа.

Переехать в “квартиру мечты” — это не про ждать у моря погоды. Это про действия, даже если вокруг забор и полдома на первом этаже.

А стройку, как известно, лучше достраивать шумно, чем ждать молча.

© 2025 Всё об ипотеке