Что делать с наследуемой квартирой: продавать, сдавать или использовать самому

Когда в наследство достаётся квартира — это, с одной стороны, плюс, а с другой — большой вопрос: что теперь с ней делать? Оформление, налоги, состояние жилья, долги, жильцы — всё это требует времени и правильного подхода. Давайте разбираться, что важно учесть и какие есть варианты.

Сначала — оформление наследства

Без официального вступления в права собственности распоряжаться квартирой нельзя. Что нужно сделать:

• обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (обычно это последняя прописка умершего)
  
• собрать документы: паспорт, свидетельство о смерти, документы на квартиру, подтверждение родства
  
• подать заявление о вступлении в наследство — в течение 6 месяцев
  
• получить свидетельство о праве на наследство
  
• зарегистрировать право собственности через МФЦ или Госуслуги
  

Если вы упустили срок — не всё потеряно, но придётся восстанавливать права через суд. Поэтому лучше не тянуть.

Квартира досталась — что дальше?

После того как все документы оформлены, у вас есть несколько вариантов:

1. Жить самому

Если вам нужна квартира — пользуйтесь. Главное — оформите все коммунальные счета на себя, проверьте, нет ли долгов, зарегистрируйте себя по месту жительства, если нужно.

2. Сдавать в аренду

Популярный вариант, особенно если квартира находится в хорошем районе или другом городе.

Что нужно учесть:

• сделать лёгкий ремонт, если требуется
  
• заключить договор аренды (особенно если сдаёте надолго)
  
• учитывать налоги: доход от сдачи — это НДФЛ 13% (можно оформиться как самозанятый и платить меньше)
  
• следить за состоянием квартиры и жильцами

3. Продать

Если квартира вам не нужна, а деньги важнее — можно продать. Но тут есть нюансы:

• если с момента вступления в наследство прошло менее 3 лет, придётся заплатить НДФЛ 13% с прибыли (за вычетом 1 млн ₽)
  
• если прошло 3 года и больше — налог платить не нужно
  
• на момент продажи все долги по коммуналке, налогам и капремонту должны быть погашены
  
• если в квартире кто-то прописан — нужно сначала выписать (если это не долевая собственность или нет судимости за отказ)

Перед продажей квартиру стоит привести в порядок, сделать хорошие фото и, желательно, не заниматься этим вслепую — лучше найти нормального риелтора.

А если квартира с ипотекой?

Такое тоже бывает. Умерший родственник мог не выплатить ипотеку полностью — и эта обязанность переходит к наследнику. Важно: вы вступаете в наследство вместе с долгами. Это значит, что:

• если квартира была в залоге, придётся гасить остаток кредита
  
• чаще всего в таких случаях была страховка — и если смерть признана страховым случаем, остаток долга погасит страховая компания
  
• но если нет — платить нужно будет вам

В любом случае, прежде чем принимать наследство, узнайте, не числится ли квартира в ипотеке. Мы писали, что такое ипотека простыми словами и как она устроена — почитайте наш материал (ссылка).

Если долг по ипотеке большой, а платить вы не можете — можно отказаться от наследства, но полностью. Забрать только «квартиру, но не кредит» нельзя.

Что по налогам и сборам

• за получение квартиры в наследство налог платить не нужно
  
• налог на имущество (ежегодный) начинается с года, следующего за вступлением в наследство
  
• при продаже — возможен налог с дохода, если квартира в собственности менее 3 лет

Плюс вы будете платить обычные коммунальные, капремонт, и, возможно, ТСЖ — сразу уточняйте суммы.

Итог

Квартира по наследству — это, конечно, не чемодан без ручки. Но подходить к этому нужно спокойно и с расчётом. Вариантов использования — минимум три: жить, сдавать или продать. Главное — сначала всё правильно оформить, понять, есть ли долги, разобраться с налогами и ипотекой, если она есть. Тогда это станет не головной болью, а реальной помощью — финансовой, жилищной или инвестиционной.