Покупка жилья на начальном этапе строительства: преимущества и риски

Многие задумываются о покупке квартиры в новостройке ещё на этапе котлована. С одной стороны — это возможность сэкономить, с другой — куча переживаний: достроят ли, не затянется ли сдача, можно ли будет оформить ипотеку? Давайте разберёмся, когда покупка на раннем этапе действительно выгодна, и какие моменты важно держать на контроле.

Преимущества покупки на стадии строительства

1. Низкая цена за квадратный метр

Самый очевидный плюс — стоимость. Чем раньше заходишь в проект, тем дешевле обходится квартира. На «нулевом цикле» цены могут быть на 15–30% ниже, чем после сдачи дома. По сути, ты инвестируешь в строительство и покупаешь жильё «на вырост».

2. Широкий выбор планировок

В самом начале застройщик предлагает максимальный выбор — и по этажам, и по сторонам света, и по типам планировок. Можно выбрать квартиру, которая действительно нравится, а не то, что осталось.

3. Возможность перепродажи с прибылью

Кто-то покупает на котловане не чтобы жить, а чтобы потом перепродать дороже. Это реально работает, особенно в городах, где жильё растёт в цене. Главное — учитывать налоги и срок владения.

4. Современные технологии и планировка

Новостройки чаще всего делают уже по современным стандартам: высокие потолки, большие окна, подземный паркинг, колясочные, закрытые дворы, видеонаблюдение, и прочие приятные бонусы.

Риски и на что обратить внимание

1. Задержки и срыв сроков

Это главный страх всех, кто покупает на раннем этапе. Обещают сдать в 2025-м — в итоге заезжаешь в 2027-м. Бывает, что застройщик банкротится или стройка замораживается. Не редкость.

Что делать:

• выбирай проверенного застройщика с историей
  
• смотри, как сдавались его прошлые проекты
  
• читай отзывы дольщиков
  
• проверяй информацию на сайте Дом.РФ
  

2. Недоделки и качество работ

После сдачи дома часто обнаруживаются сюрпризы: трещины, протечки, плохая шумоизоляция. Особенно если застройщик гнал объёмы или экономил на материалах.

Что делать:

• принимай квартиру с технадзором или хотя бы со списком, что проверить
  
• не подписывай акт приёма, если есть явные косяки
  

3. Сложности с ипотекой

Не все банки готовы выдавать ипотеку на «котлован». Но! У крупных застройщиков есть аккредитованные банки, и на новостройки часто действуют специальные ипотечные условия: сниженные ставки, рассрочка, госпрограммы.

Подробнее мы рассказывали в статье про ипотеку простыми словами — там всё понятно: что такое первоначальный взнос, как считаются платежи, что такое аннуитет и как заранее всё рассчитать (ссылка).

4. Ждать, ждать и ещё раз ждать

После покупки придётся набраться терпения: 1–3 года до ключей — норма. А если дом ещё не начали — готовься к долгому ожиданию.

Пока дом не сдан, ты не можешь жить в квартире, делать ремонт, сдавать её. Это важно учитывать, особенно если планируешь переезд.

На что смотреть при выборе объекта

• разрешение на строительство
  
• срок сдачи по договору (с учётом возможных переносов)
  
• схема финансирования: эскроу-счета или нет
  
• аккредитация объекта в банках
  
• репутация застройщика
  
• текущее состояние стройки (можно съездить и посмотреть лично)
  
• наличие инфраструктуры: будет ли рядом садик, школа, магазины

А если хочется немного подстраховаться?

Можно купить квартиру не на котловане, а на более позднем этапе — когда дом уже почти построен, но цена всё ещё ниже, чем в готовом. Такой компромисс многим подходит: и дешевле, и спокойнее.

Вывод

Покупка квартиры на начальном этапе строительства — это всегда баланс между выгодой и рисками. Можно сэкономить, выбрать лучший вариант и даже заработать на росте цены. Но важно быть внимательным: проверять застройщика, следить за сроками и заранее понимать, как будет выглядеть весь процесс. А если подключается ипотека — ещё и точно разбираться, как она работает. Грамотный подход на старте — залог того, что потом ты заедешь в свою квартиру без нервов и с удовольствием.